任志剛談十成轉按總同情負資產

金管局較早前宣布有關按揭成數的新措施，應能提高銀行在處理負資產按揭轉按的靈活性。 負資產無疑是個很容易引起情緒化反應的課題，試想安坐家中，卻發現這項資產的市值還低於未償還的按揭貸款，心中的鬱結實在很容易理解；雖然置業完全是市民自己的決定，但正當報章不時都有人說樓價暴跌是政府房屋政策轉變一手造成時，負資產業主很自然會認為政府最少應負起部分責任，並應想辦法體恤他們。 不論這種看法是否成立，這群為數不少的負資產業主的苦況都值得同情；也不論這種看法是否成立，社會上都普遍認為政府有責任幫助陷於困境的人士；但政府就這方面推出的任何政策，都必須緊記一個重要的大前提，就是要顧及整體社會的長遠利益。 在金管局監管銀行工作中，按揭業務是重要的一環，我以下會集中談一下；按揭貸款是銀行最主要的貸款業務，從社會長遠利益來說，銀行管理這類貸款時必須特別小心處理當中涉及的風險，否則可能損害銀行盈利，並影響存戶的信心，以致影響銀行的有效經營；由於銀行問題很容易會產生連鎖效應，因此若處理失當，最終可能會影響銀行體系的整體穩定；在這情況下，存戶的利益會受到損害，銀行體系作為金融中介機制的效率也會受到影響；由於金融中介功能是促進經濟增長及發展不可缺少的元素，其後果可以想見；正是這個原因，我們制定了七成按揭成數的政策，而這項政策在過去多年以來一直行之有效；此外，我們也建議了銀行應審慎評估借款人的供款與入息比率，並經常強調銀行必須切實評估貸款涉及的風險，以及密切監察按揭貸款的情況；若非推行了這一整套的政策及指引，負資產的問題更會比現在所見的嚴重得多。 但另一方面，並非所有負資產按揭的風險都是特別大，以致銀行應收取顯著較高的利率；若還款人的供款與入息比率偏低，還款記錄良好，相信有關貸款所涉及的風險不會顯著多於另一筆完全遵守所有指引的按揭貸款；這方面當然要由銀行根據有關供款人的具體資料來自行判斷，但我們留意到：即使市場競爭激烈，銀行爭相以較低息率吸引轉按客戶，很多本來具備相當條件的供款人仍然無法受惠，有些人認為原因是七成按揭成數的指引有所限制；以某負資產業主的情形為例，假設其貸款額與物業市值比率（即按揭成數）是110%，若他要以較低的按揭息率把物業轉按，他便先要償還40%的差價。 金管局作為銀行監管機構，當然希望見到銀行可以維持盈利，但我們仍對上述這類個案深表同情；理由很簡單：從長遠的角度來說，若有關家庭能受惠於較低息率而減輕負擔，它們繼續如常供款的能力便會增加，從而渡過逆境，迎接日後經濟及物業周期回升的日子；事實上，若他們未能以低息轉按而必須繼續在目前的困局中勉強撐持，日後按揭斷供的可能性也會較大；基於以上考慮，我們決定容許放寬七成按揭成數的指引，以便銀行可以較靈活地處理負資產物業的轉按，但條件是轉按金額不得超過物業的市值；換言之，上述按揭成數達110%的供款人現只需先償還10%（而不是40%）的差價，便可以較低息率轉按手上的物業。 我們希望這項政策能幫助有關人士，但具體上負資產業主能否受惠，將要視乎銀行本身是否願意讓他們轉按物業，以及銀行就每宗個案的實際情況所作的最後決定；還要一提的是，我們這項決定並非代表七成按揭成數的指引不再存在，原因是放寬指引的措施只適用於負資產按揭，而這類按揭其實已經超出七成按揭成數的指引；換言之，新造按揭仍須繼續遵守七成按揭指引；從銀行體系整體而言，放寬指引的措施也可減少銀行承受負資產按揭所帶來的風險。 <完>

Related stock : (NIL)